Что такое ипотечный кредит и как его оформить
Разбираемся, в чем особенности ипотечных кредитов и на что обратить внимание при их выборе. Рассказываем, что делать перед тем, как взять ипотечный кредит, и после того, как вы на него уже решились.
Ипотека — это залог недвижимости. То есть когда вы берете в банке ипотечный кредит, то отдаете ему в залог ваш дом, квартиру или земельный участок. Недвижимость остается в вашей собственности. Но если вы перестанете платить, банк будет вправе забрать залог, а затем продать его, чтобы вернуть свои деньги.
Ипотекой обычно называют кредиты на покупку жилья, которое становится залогом по договору с банком. Но это только один, пусть и самый распространенный, вид ипотечного кредитования.
Как вариант, вы можете заложить по кредиту недвижимость, которая вам уже принадлежит, а на заемные деньги приобрести другую квартиру или дом. Либо взять ипотечный кредит не на покупку жилья, а, скажем, на его ремонт, строительство или любые другие цели.
В качестве залога необязательно оставлять именно жилье. По закону воздушные и морские суда тоже являются недвижимостью, хотя они и перемещаются. Так что если у вас есть катер, вы можете заложить его в ипотеку.
Что нужно выяснить перед тем, как оформить ипотеку?
Обычно в ипотечный кредит берут большую сумму на много лет, поэтому важно тщательно все оценить. Ответьте себе на следующие вопросы:
1. Какую сумму я хочу взять в кредит и сколько денег мне потребуется накопить самому?
Как правило, когда ипотечный кредит идет на покупку недвижимости, вы сами должны оплатить часть ее стоимости — так называемый первоначальный взнос. Например, 30% от цены квартиры вы должны внести за счет собственных средств, а 70% вам выдает банк в кредит.
Учтите другие расходы: вам придется внести государственную пошлину за регистрацию ипотеки, оплатить работу оценщика и застраховать заложенное имущество. Нередко банки также предлагают оформить страхование жизни, чтобы снизить процентную ставку по кредиту. Заранее выясните, сколько составят все эти траты.
2. Какую часть своего дохода я готов отдавать банку на погашение кредита и как долго я смогу это делать?
Оцените свои будущие доходы и расходы. Если платежи по кредиту будут превышать половину вашего ежемесячного заработка, то велик риск не справиться с долгом.
Рассчитать примерный размер платежей вам поможет кредитный калькулятор. Введите сумму, срок и процент по кредиту — и увидите, сколько придется отдавать банку каждый месяц.
Какие сейчас ставки по ипотечным кредитам, можно посмотреть, например, на сайтах финансовых маркетплейсов. Там собраны предложения сразу многих банков.
Когда вы гасите часть долга досрочно, банк уменьшает вам срок кредита или размер платежей. Например, вы планируете получить материнский капитал или деньги от продажи другой недвижимости и внести их на погашение ипотеки. Укажите примерные суммы и даты в калькуляторе — и он покажет, как могут измениться платежи.
3. Как я буду погашать кредит?
Платежи бывают дифференцированными или аннуитетными. При дифференцированном графике в начале срока кредита ваши взносы значительно больше, чем в конце. Но в итоге сумма процентов оказывается меньше, чем в случае с аннуитетом.
При аннуитетном способе погашения вы ежемесячно вносите одинаковые суммы. Так гораздо проще планировать бюджет, но итоговая переплата по долгу оказывается больше, чем при дифференцированном варианте.
Подробнее о том, чем отличаются дифференцированные платежи от аннуитетных и как выбрать подходящий график погашения, читайте здесь.
4. Какие есть риски и как их снизить?
Можно выделить несколько основных опасностей.
Потеря дохода
Сокращение на работе, снижение зарплаты, долгий больничный — такое может случиться с каждым. Если вы планируете завести ребенка, учтите, что семейные траты вырастут и платить ипотеку станет сложнее.
Предвидеть все не получится. Но можно создать финансовую подушку безопасности в размере 3–6 месячных доходов семьи. Она позволит пережить временные финансовые трудности или приспособиться к новым условиям.
Валютный риск
У вашей зарплаты и ипотечного кредита разная валюта? Если обменный курс резко изменится, не исключено, что вам придется платить гораздо больше. Поэтому стоит брать кредит в той валюте, в которой вы получаете доход. Даже если ставки по валютным кредитам ниже, чем по рублевым.
Повреждение недвижимости, которая находится в залоге
Самое печальное — если что-то случится с самим жильем, например пожар. Мало того что вы лишитесь своего дома или квартиры, так еще и банк может попросить выплатить весь кредит досрочно. Ведь в этом случае у него не будет гарантий, что он получит назад свои деньги.
Защита от этих рисков — страхование.
5. От чего можно застраховаться?
Банки обычно настаивают на двух видах полисов.
Страхование предмета залога
По закону вы обязаны застраховать недвижимость за свой счет в пользу банка, если в договоре ипотеки не прописаны другие условия. Обычно можно оформлять полис не сразу на весь срок кредита, а ежегодно, минимум на сумму остатка долга. Но не запаздывайте с покупкой очередной страховки. Если защита залога перестанет действовать, банк вправе потребовать вернуть долг досрочно.
Страхование жизни и здоровья заемщика
Банк также хочет быть уверен, что кто-то будет платить по кредиту, даже если с вами что-то случится. Поэтому часто предлагает клиентам застраховаться от несчастного случая. Тогда в случае тяжелой болезни или смерти заемщика страховщик частично или полностью погасит долг за него. Это добровольное страхование, но если вы от него откажетесь, банк, скорее всего, повысит процент по кредиту.
Подробнее обо всех видах полисов, которые могут пригодиться ипотечному заемщику, читайте в тексте «Страховки при получении кредитов: покупать или отказываться?».
Как получить ипотечный кредит?
Если вы все взвесили, оценили риски и точно знаете, как действовать в случае проблем с доходом, то можно приступать к оформлению ипотечного кредита.
1. Выберите банк
Сравните предложения разных банков. С 2020 года в кредитных договорах должна быть таблица с индивидуальными условиями для каждого клиента. В ней прописываются сумма, срок, процентная ставка и другие параметры. Всего 16 пунктов — посмотреть их можно в приложении к указанию Банка России. С помощью таких таблиц легко понять, какой кредит вам больше подойдет.
На первой странице договора в верхнем правом углу указывается полная стоимость кредита (ПСК) в процентах годовых и в рублях. В ней учтены все ваши расходы по кредиту: проценты банку, плата за страховку и любые другие взносы, которые вы должны будете делать по договору. Другими словами, ПСК показывает, сколько вы переплатите за весь срок кредита.
По ипотечным кредитам, которые были оформлены после 1 апреля 2025 года, ПСК не может превышать среднерыночное значение больше чем на треть. Действующие среднерыночные ставки по разным видам кредитов и займов, а также их предельно допустимые значения можно посмотреть на сайте Банка России.
Выясните, насколько удобно вам будет вносить платежи: какими способами получится это делать, много ли у банка отделений и банкоматов, есть ли они рядом с вашим домом или работой.
Уточните, какие документы понадобятся для оформления договора и как быстро вам выдадут кредит. Не исключено, что одного залога недвижимости банку будет мало и он попросит вас привлечь созаемщиков или поручителей.
2. Выберите недвижимость
Этот этап обычно занимает больше всего времени. Если процесс затянется, банки могут успеть поменять условия: проценты по кредиту, минимальный размер первоначального взноса, максимальную сумму кредита.
Проценты по ипотечным кредитам зависят от многих условий, в первую очередь от инфляции и ключевой ставки Банка России.
Если вы захотите купить в ипотеку строящееся жилье, стоит учесть, что это можно сделать только через счет эскроу в уполномоченных банках. У крупных застройщиков обычно уже есть банки-партнеры, в которых оформить кредит вам будет проще, а иногда и выгоднее.
3. Подготовьте документы
Стандартный список документов такой:
- паспорт — ваш и ваших поручителей или созаемщиков (если они будут);
- копия трудовой книжки или трудовой договор, а также справка о доходах;
- отчет об оценке недвижимости, которую вы покупаете, кадастровый и технический паспорта;
- паспорт продавца и документы, которые подтверждают его права на недвижимость или договор участия в долевом строительстве.
Банк может потребовать и другие документы, полный список он должен сообщить вам заранее.
4. Заключите сделку
Когда вы и продавец соберете все бумаги, отдайте их в банк на проверку. В большинстве случаев можно отправить копии документов по электронной почте и не тратить время на посещение офиса. Когда эксперты банка проверят всю информацию, с вами и с продавцом согласуют дату сделки, останется только приехать в банк и подписать договор.
Перед тем как получить кредит, нужно будет оформить страховку — как минимум на жилье-залог.
После этого вы подписываете договор купли-продажи с продавцом и договор с банком.
5. Рассчитайтесь с продавцом
Дальше идет расчет по сделке купли-продажи. В случае с ипотекой это обязательно делается через банк — с помощью банковской ячейки, аккредитива или счета эскроу. При любом способе банк следит за тем, чтобы сделка была проведена безопасно. Продавец точно получит свои деньги, но только после того, как переоформит на вас право собственности на недвижимость.
Некоторые банки предлагают оформить кредит и провести сделку полностью дистанционно. Подробно о том, как сократить время и силы на покупку жилья в ипотеку, читайте здесь.
О чем стоит помнить, когда уже взял ипотеку?
1. Что я могу делать с квартирой?
Как правило, ипотечную недвижимость вы не вправе продавать, дарить или менять без согласия банка. При этом сдавать жилье в аренду удастся без разрешения банка, если он не прописал в кредитном договоре другие условия.
Вы можете завещать ваше имущество, но вместе с недвижимостью наследнику придется принять и обязательства по кредиту. Если он не станет выплачивать ипотеку, банк будет вправе забрать и продать квартиру или дом.
Больше о том, по каким правилам наследнику нужно погашать доставшийся ему кредит, вы узнаете из текста «Передаются ли долги по наследству?».
2. Можно ли погасить кредит досрочно?
Вы вправе погасить ипотеку полностью или частично с опережением графика, сообщив об этом банку не менее чем за 30 дней. В договоре может быть указан более короткий срок.
При досрочном погашении проценты уплачиваются только за фактический срок пользования кредитом.
Банк сам может потребовать от вас досрочно вернуть кредит, даже если вы соблюдаете график платежей, но при этом:
- не застраховали залог;
- нарушили правила использования жилья, например сделали незаконный ремонт;
- отказали банку в проверке недвижимости;
- при заключении договора не предупредили, что у других людей есть права на заложенное жилье, например право пожизненного проживания;
- продали или подарили недвижимость без согласия банка;
- совершили преступление, и государство изымает имущество;
- вы или другой собственник передали жилье в залог другому кредитору, и он требует продать имущество, чтобы возместить свои убытки.
Если вы откажетесь от досрочного возврата денег, банк вправе взыскать долг за счет принудительной продажи залога.
3. Могу я лишиться квартиры в других случаях?
Когда вы задержали больше трех платежей по ипотеке за год, банк может обратиться в суд, чтобы забрать ваше жилье и выставить его на торги. После продажи недвижимости вам придется ее освободить. Если вы этого не сделаете, новый собственник вправе выселить вас через суд.
Продадите вы недвижимость сами или она уйдет с торгов, деньги получит банк. Если стоимость жилья окажется больше задолженности, он выплатит вам разницу. Но когда вырученной суммы не хватает на закрытие долга, банк вправе потребовать остаток.
Если задолженность по кредиту намного меньше рыночной цены жилья, суд может отказать банку в продаже заложенной недвижимости. Но долг все равно придется погасить. Например, банк может через суд взыскать другое ваше имущество.
4. Я не хочу продавать жилье, но не хватает денег выплачивать ипотеку. Что делать?
Если ваше финансовое положение внезапно ухудшилось, например из-за потери работы, то вы по закону вправе взять ипотечные каникулы. То есть уменьшить или вообще приостановить выплаты по ипотеке на срок до полугода.
Но устроить себе финансовую передышку разрешается лишь один раз за время кредита и только при определенных обстоятельствах — подробнее читайте в статье «Как получить ипотечные каникулы».
Когда у вас нет права на ипотечные каникулы по закону, стоит попробовать договориться с банком. Попросите реструктурировать вашу задолженность: отсрочить выплату, снизить ежемесячные платежи за счет увеличения срока погашения, изменить валюту кредита. Банк не обязан соглашаться, но он может пойти вам навстречу и обновить условия договора.
Еще один способ сделать платежи посильными — рефинансировать кредит. То есть взять новый кредит в том же или другом банке на более приемлемых условиях (под меньшую ставку или на больший срок), чтобы погасить прежний долг. Но такой вариант возможен, только когда у вас нет просрочек. Иначе банки вряд ли согласятся выдать вам деньги.
Больше советов, как разобраться с долгами, вы найдете в материале «Кредит есть, а денег нет. Что делать?».
Самая крайняя мера — банкротство. Оно может стать выходом, когда у вас много разных долгов, из-за которых не получается гасить ипотеку. Если в залоге у банка ваше единственное жилье, есть шанс его сохранить.
Вы вправе заключить отдельное мировое соглашение с ипотечным банком. Он может пойти на это, если вы зарекомендовали себя дисциплинированным заемщиком и не допускали серьезных просрочек именно по ипотеке. Тогда в ходе банкротства спишутся долги перед остальными кредиторами, для этого на торги пойдет все ваше имущество. Но у вас останется заложенная недвижимость и один кредит — ипотечный.
На время процедуры банкротства суд арестовывает все счета должника и оставляет ему только прожиточный минимум. Но ипотечный банк может согласиться отсрочить или уменьшить платежи до окончания банкротства. Шансы договориться намного выше, если кто-то из ваших близких или, например, компания-работодатель согласится погасить ваш ипотечный долг. А затем вы постепенно вернете им деньги. Подробнее о том, как банкроту сохранить единственное ипотечное жилье, читайте здесь.
5. Что еще нужно знать про ипотеку?
Закладная. Право банка на вашу ипотеку удостоверяется ценной бумагой — закладной. Сейчас она чаще всего оформляется в электронном виде.
Банк вправе продать или передать закладную другому юридическому лицу без вашего согласия. Не стоит беспокоиться: сумма кредита и процентов, а также остальные условия кредитного договора останутся прежними.
Льготы. Проверьте, можете ли вы воспользоваться одной из государственных программ, которые позволяют взять ипотеку по сниженной ставке. Господдержка предоставляется, например, семьям с детьми, ИT-специалистам, покупателям жилья в сельской местности, на Дальнем Востоке и в Арктике. Подробнее об условиях государственных программ читайте в статье «В каких случаях можно получить льготную ипотеку».
Налоги. Когда вы вкладываетесь в покупку или строительство жилья, можете получить налоговый вычет. То есть платить меньше подоходного налога или вернуть часть денег, уже перечисленных налоговой.
Это правило распространяется на случаи, когда вы оплатили недвижимость кредитными деньгами. Но для получения такого вычета необходимо иметь официальный доход, который облагается налогом.
Разрешается компенсировать расходы на покупку жилья (сумма вычета не превысит 2 млн рублей) и на погашение процентов по ипотеке (вычет до 3 млн рублей).
К примеру, вы купили квартиру за 5 млн рублей — можете освободить от налога до 2 млн рублей своего дохода в течение нескольких лет. Если вы платите НДФЛ по ставке 13%, суммарный возврат налога составит 260 000 рублей = 2 млн х 13%.
Также и с процентами по ипотеке. Предположим, за 15 лет кредита вы отдали банку 14 млн рублей процентов по кредиту. Значит, еще 3 млн рублей своего дохода вам удастся вычесть из облагаемой налогом суммы и вернуть 360 000 рублей = 3 млн х 13%.
Подробнее о том, как рассчитывается и оформляется возврат подоходного налога, читайте в статье «Имущественные налоговые вычеты».